Điểm tin thị trường bất động sản tuần 31/7 - 6/8/2023

Báo cáo Bộ Xây dựng: Giá bất động sản giảm so với cùng kỳ, thị trường đạt đáy. Miền Nam, đặc biệt TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai... nhiều chủ đầu tư khởi động dự án. Cần cải thiện pháp lý, phát triển nhà xã hội. TP.HCM nguồn cung mới gián đoạn.

I. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐANG Ở VÙNG ĐÁY 

Báo cáo Bộ Xây dựng đã khẳng định rằng, dù một số ngân hàng giảm lãi suất, giá bất động sản vẫn lao dốc. Nguồn cung sẵn có thiếu hụt, cùng với cơ cấu sản phẩm không đồng đều, đặc biệt là trong lĩnh vực nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ. Trong cảnh trầm lắng này, dấu ấn đầu tư nổi bật. Giá các loại bất động sản đều tụt giảm: chẳng hạn, chung cư giảm từ 2-6%, nhà ở giảm từ 6-10%, còn đất nền thậm chí giảm trên 11%.

Theo TS Trần Xuân Lượng, tâm lý dò đáy bất động sản vẫn mạnh mẽ, tuy sức mua suy giảm đáng kể, thậm chí tới 60-80%. Đáy thị trường thường xuất hiện khi có các giao dịch thành công và lãi suất vay giảm, điều này thường tiếp sức kết thúc giai đoạn tìm kiếm đáy.

Nhìn từ góc độ khác, một số chuyên gia tin rằng thị trường có thể đã ở gần đáy, đáng để đầu tư. Với việc lãi suất vay giảm và tín dụng tăng, thị trường đang bắt đầu chuyển biến sau thời gian yên bình.

Tuy nhiên, việc quyết định đầu tư vẫn dựa vào tình hình tăng trưởng kinh tế và cân nhắc sự cân bằng cung cầu của thị trường.

II. NỚI LỎNG TÍN DỤNG - KỲ VỌNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG THỜI GIAN TỚI

Gần đây, nhiều chủ đầu tư đã nỗ lực thúc đẩy dự án tại các vùng lân cận TP.HCM như Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu. Dù không hy vọng thay đổi toàn diện thị trường, các chuyên gia bất động sản cho biết một số dự án quy mô lớn ở những khu vực này có tiềm năng tạo đà thị trường trở nên sôi động hơn.

Cú Hích Nới Room Tín Dụng

Thêm vào đó, Chính phủ đã thể hiện sự quan tâm và yêu cầu các giải pháp đối với trái phiếu doanh nghiệp, bất động sản và chứng khoán, mục tiêu tháo gỡ khó khăn về tín dụng bất động sản và doanh nghiệp.

Những biện pháp này, cùng với việc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) nâng chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2023 lên 14%, đã có tác động tích cực lên thị trường bất động sản. Trong bối cảnh khó khăn, cả thị trường chứng khoán và bất động sản đã phản ánh tâm lý lạc quan này.

Theo TS Trần Xuân Lượng, trong thời gian sắp tới, khả năng giảm lãi suất vay là khả quan, đặc biệt là trong quý II và III, khi các khoản vay đáo hạn và dòng tiền từ tiết kiệm có lãi suất cao sẽ chảy vào bất động sản. Việc giảm áp lực chi phí lãi suất vay sẽ hỗ trợ các doanh nghiệp nợ nặng cải thiện tình hình tài chính. Nhiều chuyên gia cũng tin rằng sự thay đổi đang rình rập thị trường trong thời gian sắp tới.

Mặc dù Chính phủ và NHNN muốn thực hiện chính sách tiền tệ một cách linh hoạt và nhanh chóng, độ trễ trong tác động thị trường không thể tránh khỏi, phụ thuộc vào khả năng thực hiện và nhu cầu của nền kinh tế. Sự biến đổi lãi suất trên thị trường cũng phụ thuộc vào khả năng của các ngân hàng thương mại và tình hình cung cầu.

Chuyên gia tại Công ty CP Chứng khoán SSI nhấn mạnh rằng mức lãi suất hiện tại (thấp hơn so với trước đại dịch) là hợp lý để thúc đẩy kinh tế, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, sự hồi phục của thị trường bất động sản không chỉ phụ thuộc vào chính sách mà còn dựa vào khả năng giải ngân của ngân hàng thương mại.

III. THỦ TƯỚNG: "CƠ CẤU LẠI PHÂN KHÚC TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN"

Tháo gỡ vướng mắc pháp lý là một phần, tuy nhiên, việc tái cấu trúc các phân khúc trong thị trường bất động sản cũng cần được ưu tiên, với mục tiêu chính là phát triển nhà xã hội để đáp ứng nhu cầu của thị trường và người dân.

Quan điểm này đã được Thủ tướng Phạm Minh Chính đề cập trong kết luận hội nghị trực tuyến đánh giá kết quả thực hiện Nghị quyết số 33 và đề xuất giải pháp giải quyết khó khăn cho thị trường bất động sản vào chiều ngày 3/8.

Thị trường bất động sản, đặc biệt là những dự án lớn sau thời kỳ đóng băng, gần đây đã bắt đầu "nhúc nhích" sau sự can thiệp của Chính phủ, các bộ ngành và địa phương. Tuy nhiên, thị trường vẫn chưa thể hoàn toàn "tan băng".

Bất động sản đang gặp khó khăn từ cả hai mặt cung và cầu, vì thế, lãnh đạo Chính phủ cho rằng, bên cạnh chính sách tiền tệ linh hoạt và nới lỏng, cần có các biện pháp tài khóa mở rộng hợp lý, bao gồm việc giảm và trì hoãn thuế, phí.

Bùi Thành Nhơn, Chủ tịch HĐQT của Công ty cổ phần Tập đoàn địa ốc Nova (Novaland), đã đánh giá Nghị quyết số 33 như một "oxy quý báu", giúp môi trường doanh nghiệp tránh được sự bất ổn.

Về các dự án của Novaland, ông Nhơn cho biết rằng đã có hướng giải quyết và các địa phương đang tích cực gỡ khó. Ông cũng mong muốn rằng Chính phủ sẽ nhanh chóng tiến hành tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án trên toàn quốc.

IV. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP. HCM SẼ "TĂNG NHIỆT"

Các chuyên gia dự đoán nhiều dấu hiệu tích cực trong các phân khúc bất động sản khác nhau. Đáng chú ý, thị trường văn phòng chuẩn bị có sự đa dạng trong nguồn cung tương lai, mặc dù có một sự giảm nhẹ 2% trong quý 2 so với quý trước.

Nhu cầu về văn phòng xanh đang gia tăng. Nửa sau năm 2023 dự kiến ​​sẽ chứng kiến một lượng lớn 237.000m2 từ 13 dự án, với văn phòng hạng A chiếm 64% thị phần và các vị trí trung tâm đóng góp 56% nguồn cung tương lai.

Liên quan đến giá thuê, các chuyên gia Savills cho rằng giá thuê vẫn ổn định và tăng 4% hàng năm, đạt 747.000 đồng/m2/tháng. Văn phòng hạng A hoạt động tốt nhất với tỷ lệ lấp đầy mạnh mẽ đạt 94% và giá thuê đạt 1,4 triệu đồng/m2/tháng.

Lĩnh vực bán lẻ cũng được dự đoán sẽ phát triển mạnh mẽ. Báo cáo gần đây của Savills cho thấy nguồn cung ổn định với hơn 1,5 triệu m2 sàn trong quý 2/2023. Nửa sau năm 2023 dự kiến ​​có 3 dự án ở khu vực ngoại ô, với diện tích cho thuê khoảng 66.000m2.

Đến năm 2026, nguồn cung bán lẻ dự kiến ​​sẽ tăng mạnh, đạt 201.000m2 sàn từ 13 dự án đi vào hoạt động. Tỷ lệ lấp đầy duy trì ổn định, trong quý 2/2023 là 91%, và giảm 1% so với cùng kỳ năm trước. Hoạt động của các dự án bán lẻ hiện đại vượt trội hơn so với shophouse nhờ cung cấp trải nghiệm đa dạng.

Các chuyên gia Savills cũng nhấn mạnh phát triển bền vững của lĩnh vực bán lẻ hiện đại, bất chấp sự mở rộng của thương mại điện tử, khi thị trường duy trì mức lấp đầy ổn định ở mức 91% nhờ sự ưa chuộng của người tiêu dùng với trải nghiệm thực tế để đảm bảo chất lượng.