Khó khăn của thị trường BĐS và những ảnh hưởng đến nền kinh tế

I. Bất động sản tê liệt, kinh tế vĩ mô "ngấm đòn"

Từ giữa năm 2022, thị trường bất động sản gần như không tiếp cận được nguồn vốn để phát triển và lao vào vòng xoáy khủng hoảng. Kể từ đó, bất động sản đã khiến một số chỉ tiêu vĩ mô quan trọng đã xấu đi rõ nét.

Chỉ tiêu nổi bật nhất chính là GDP quý I năm nay chỉ tăng 3,32% so với cùng kỳ năm trước, thấp nhất trong 12 năm. Đây cũng là mức thấp hơn chỉ tiêu được Quốc hội giao, là con số báo động khiến mục tiêu tăng trưởng 6,5% cả năm lung lay…

Theo bà Nguyễn Thị Hương - Tổng cục trưởng Tổng cục Thống kê, nguyên nhân chủ yếu được chỉ ra là kinh tế thế giới tiếp tục gặp nhiều khó khăn, biến động khó lường, lạm phát tại các nước mặc dù hạ nhiệt nhưng vẫn ở mức cao, đơn hàng giảm, kim ngạch xuất khẩu giảm... Trong đó, một số ngành nghề "kéo lùi" tăng trưởng có thể kể đến như công nghiệp và xây dựng. Hai khu vực này giảm 0,4% làm giảm 4,76%. Mà xây dựng là ngành có quan hệ mật thiết tới bất động sản.

GDP chững lại khi GRDP của một số tỉnh thành "đầu tàu", mà tiêu biểu nhất là TPHCM "hãm phanh". GRDP quý I/2023 của TPHCM ước đạt 360.622 tỷ đồng, chỉ tăng 0,7% so với cùng kỳ năm 2022 và là thành phố tăng trưởng thấp nhất trong 5 thành phố trực thuộc trung ương.

Nguyên nhân chủ yếu đến từ bất động sản. Bất động sản giảm 16,2%, kéo theo xây dựng giảm 19,8%. Đây là 2 lĩnh vực có mức giảm lớn nhất trong 9 ngành dịch vụ trọng yếu.

Bên cạnh GDP, tăng trưởng tín dụng cũng gặp nhiều vấn đề khi bất động sản tê liệt.

Mới đây, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Đào Minh Tú cho biết, đến ngày 20/4, tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế đạt trên 12,23 triệu tỷ đồng, tăng 2,57% so với cuối năm 2022, tăng 10% so với cùng kỳ năm 2022.

Theo Phó Thống đốc, tín dụng tăng thấp hơn cùng kỳ năm 2022 (6,46%), ngoài nguyên nhân từ phía cầu tín dụng thấp và thận trọng trong cấp tín dụng của các ngân hàng, còn có nguyên nhân do thị trường bất động sản tiếp tục khó khăn, dẫn tới tín dụng bất động sản tăng chậm hơn nhiều so với các năm trước kéo theo tăng tín dụng chung ở mức thấp...

Bất động sản tê liệt không chỉ ảnh hưởng đến vĩ mô mà còn tác động tiêu cực tới vi mô. Điều này được thể hiện qua việc các doanh nghiệp hoặc phá sản, hoặc mạnh tay cắt giảm nhân sự, lương thưởng.

Số liệu từ báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, số lượng doanh nghiệp bất động sản tuyên bố phá sản, giải thể tăng 38,7% so với cùng kỳ năm trước đạt gần 1.200 doanh nghiệp.

Kết quả là nhiều "anh cả" của ngành đồng loạt chứng kiến quy mô nhân sự giảm sâu (Tập đoàn Đất Xanh, KS Finance, Novaland…), có nơi giảm tới 50%. Nhưng bất động sản không chịu "tổn thương" một mình vì liên quan đến bất động sản, còn có hàng chục ngành nghề quan trọng khác.

Đi cùng với bất động sản là xây dựng. Ngành xây dựng có nhiều ông lớn như Tập đoàn Hòa Bình rơi vào tình cảnh "cạn" dòng tiền, mạnh tay cắt giảm lương của người lao động.

II. Vì sao nên nỗi?

Ông Ngô Trí Long, chuyên gia kinh tế đánh giá bất động sản là ngành quan trọng của nền kinh tế, chiếm tỷ trọng lớn trong GDP.

Theo Hiệp hội bất động sản châu Âu, bình quân bất động sản đóng góp trực tiếp từ 4-5% GDP. Các tác động lan tỏa tạo ra 6% GDP và đầu tư xây dựng chiếm khoảng 18% GDP của các quốc gia.

Theo tính toán của Hiệp hội Bất động sản thương mại Mỹ, bất động sản thương mại đóng góp khoảng 5% GDP trong năm 2021 cho nền kinh tế Mỹ và hỗ trợ 8,5 triệu việc làm.

Đối với Trung Quốc, bất động sản đóng góp 6,8% GDP vào năm 2021 và gần 10% tổng số việc làm của quốc gia này.

Ở Việt Nam, theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNRea), ngành bất động sản đóng góp trực tiếp 4,58% GDP và đóng góp tổng hợp là 13,6% GDP vào năm 2019. Một nghiên cứu của VNRea được công bố trong năm 2021 cho thấy quy mô ngành bất động sản của Việt Nam giai đoạn 2020-2030 có thể lên đến 22% so với tổng tài sản toàn nền kinh tế.

VNRea cũng từng chỉ ra rằng, khi bất động sản tăng thêm 1.000 tỷ đồng, sẽ kích thích giá trị sản xuất của các nhóm ngành còn lại 1.192 tỷ đồng; lan tỏa tới giá trị tăng thêm 311 tỷ đồng. Số việc làm trong ngành xây dựng và kinh doanh bất động sản ở Việt Nam chiếm gần 10% tổng số việc làm (49 triệu vào năm 2021). Nếu tính tất cả số việc làm ở hệ sinh thái các ngành nghề liên quan tới bất động sản thì con số sẽ lớn hơn rất nhiều…

Mức độ ảnh hưởng của bất động sản đến nền kinh tế, theo ông Ngô Trí Long, còn được thể hiện qua việc có tới 35 ngành nghề liên quan tới bất động sản.

Cụ thể hơn, TS Cấn Văn Lực, chuyên gia tài chính ngân hàng cho biết, có 35 ngành nghề, lĩnh vực liên quan tới thị trường bất động sản với hệ số lan tỏa từ 0,5 - 1,7 lần. Trong đó, 4 ngành lớn có liên quan nhiều là xây dựng (6,2% GDP), du lịch (1,02% GDP), lưu trú (2,27% GDP) và tài chính - ngân hàng (4,76% GDP) năm 2022.

Kết quả là, khi bất động sản tê liệt, hệ lụy kéo theo là hàng loạt doanh nghiệp sản xuất kinh doanh, nhà máy, công xưởng của hơn 35 ngành nghề liên quan phải ngưng hoạt động, hàng triệu lao động thất nghiệp, làm gia tăng bất ổn xã hội… Chính vì vậy, tháo gỡ những vướng mắc cho bất động sản là một trong những việc cần làm trước mắt.

III. Nền kinh tế bị ảnh hưởng

Nếu vướng mắc của ngành bất động sản không được tháo gỡ, theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch VNRea, cả nền kinh tế sẽ bị ảnh hưởng nghiêm trọng.

Ông Đính cho biết theo thống kê hiện tại có hàng ngàn dự án khắp cả nước đang nằm im chờ sự tháo gỡ. Có tháo gỡ mới có sản phẩm, sản phẩm mới ra được thị trường. Nếu sản phẩm phù hợp, khách hàng sẽ mua. Có tháo gỡ thì các công trường mới hoạt động trở lại, mới mua sắm vật liệu xây dựng, nhà máy cung cấp mới hoạt động được,…

Theo ông Đính, khi bất động sản còn vướng mắc thì không ai hoạt động, không có hàng hóa khiến hàng triệu lao động thất nghiệp, doanh nghiệp chờ chết.

Ông Đính phân tích, khi doanh nghiệp không thể hoạt động, họ vẫn phải vận hành bộ máy, tiền vay "nằm đó" vẫn chờ thanh toán lãi mà công nhân vẫn thất nghiệp. Kết quả là công ty xuống dốc rồi phá sản.

"Cả nền kinh tế sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng", ông Đính nhấn mạnh vào kết quả của việc bất động sản tê liệt.

Có thể thấy, 2023 là năm "có tính quyết định sống còn" đối với các doanh nghiệp bất động sản. "Giải cứu" thị trường bất động sản không chỉ là tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp, mà là vực dậy nền kinh tế, tạo động lực cho tăng trưởng kinh tế vĩ mô, ổn định tình hình xã hội.

Vì vậy, ngành kinh tế cấp 1 của nền kinh tế sẽ đi đâu về đâu, kéo theo sự tăng trưởng hay tụt lùi cho nền kinh tế, phụ thuộc vào các giải pháp mang tính vĩ mô của Chính phủ.